决定买房,实在是一件高兴的事情。但是,从下定了决心到买着了满意的住房,可不是一件容易的过程。毕竟,对任何人来讲,购买住房,都是一生中的一件大事儿。普通老百姓可能要穷其一生的积蓄,而且可能一生中的许多年都要为还银行贷款奋斗。 那么,买房时都要注意哪些事呢?怎么在目前众多的房地产项目中挑选到适合自己的房子呢?更重要的是,在目前尚不规范的房地产市场中,如何防范欺诈,让买房真正成为一件高兴的事呢?
1.买房目标的确定     理性和有规划的消费——购房的前提。根据自己的收入、支出等实际情况来确定适合自己的楼盘。不要一买房就是要买三室两厅,做到一步到位;而是从自己的实际情况出发,好好规划一下,其实能满足基本的居住需求就好,避免出现不必要的额外负担,而培养有梯度的消费观很重要。 2.买房范围的筛选     选择适合自己的楼盘——购房量力而行。 面积小、首付少、总价底的楼盘适合年轻人。建议可购买市中心的二手小房子或是新开盘的小户型。二手小房子的优势是交通便利、配套方面成熟、价格相对优惠;此外,由于年轻人的工作流动性还相当大,所以考虑一个交通合适的地方,即使工作变换而搬迁,出行还能依旧方便。 3.购房费用的了解     在确定了买房的目标和范围之后,一些购房的基本费用是一定要提前计算的,虽然这些费用表面看起来似乎不多,还有些是固定值,但是与以后的房屋总价结合起来计算的话,它们的费用还是一笔不小的支出。购买商品房入住后需缴纳的物业管理费是大多数购房人未能考虑到的,而以上所列收费标准只是普通住宅的标准,其它高级公寓、别墅区的物业管理收费实行市场价,标准还会更高一些。因此提醒购房者在购买前应做到心中有数。另一方面,发展商或中介商在销售房屋时对这一问题也应明确告知购房者。 4.出行时间的节省     购房前还应考虑出行的时间成本。因为我们不难发现,穿越城市的时间成本和交通成本正变得越来越昂贵。提醒要买房的朋友,把握5公里生活圈,是衡量购房效益和购房质量的一个有效参数,支出的成本越小,表明所购房屋的性价比越高。这样一来,买房后额外付出的钱也会越来越少。 5.买房常识的学习     学习一些地产基础知识——购房的必需。房屋因为涉及的金额巨大,购买它是一个比较专业的行为。而在一些发达国家,有着成熟和专业的房屋经纪人可以为个人购房者提供专业的咨询和服务,法律法规和操作程序也比较规范,个人买房已经有了一套比较成熟的模式,过程也比较轻松。但是,目前国内的房地产市场还没有培养出这种专业的针对个人购房者的房屋经纪人。因此,买房前学习一些房地产基础知识是必需的。
1.楼盘速查     可选择在房房网上查询所需要的楼盘。 2.楼盘动态     在网上查询相关楼盘的近况,了解最新楼盘动态,及时把握购房时机。 3.户型搜索     根据所选户型查询相关楼盘,精心对比,初步确定自己中意的户型和楼盘。 4.最新价格     房房网上有最新楼盘价格查询,以及开发商及时的价格动态,选房时可参照挑选适合自己的楼盘。 5.购房直通车     房房网有免费的看房直通车,可乘看房车看多处房,并可享受房房网友的优惠价格。     
1.买房时首先看交通     买自住房,不只要看价格,还要考虑诸多因素。首先要看交通。比如像30至50岁的买房人,多数人上有老下有小,买房时要考虑的更多,如孩子入托、上学,老人需要照顾等等。但天天都离不开的是交通。 2.怎样选套好户型?     现在选房,要求住宅宽敞,空间功能关系合理,做到公私分区、动静分区、洁污分区,功能要求越来越细化。起居厅和主卧应避免互相干扰,相对独立。然后要看厨卫的配置是否科学合理,能否体现洁污分区的原则。除此之外,还要考察房子门窗的密闭效果,上下楼板及相邻的分户墙是否隔音;施工质量如何,有无漏水等。 3.别忽略五个空间     家政空间:家是过日子的地方,吃喝拉撒、柴米油盐,构成家居生活的重要部分。因此,选房首先要考虑就餐、做饭、洗衣、储物等家政活动对空间的需求,因为它们对于未来生活质量有着决定作用,一点儿都不能含糊。自由空间:家庭的结构和人口是“发展变化”的,尤其是对于25—35岁的年轻人来说,由于经济实力所限,所购房屋一般为中小户型,但随着个人事业的进步,很快就有了加大空间的需要与资金。因此,居室中有足够的可变空间是必要的。停车空间:随着家庭轿车的逐渐普及,车辆与车位的矛盾日益突出。车库是住户无法改变的房屋硬件,如果没有留出足够的停车空间,可能对住户未来的生活造成极大不便。沟通空间: 现在,家的概念已不再局限于居室内,人们希望有与邻居交流的场合。在会所、社区庭院中,通过活动,邻居间可以建立良好的沟通,形成融洽的群落。与居室空间相比,社区空间和车库一样,是买房人无法改变的,因此发展商是否重视园林设计、会所建造是非常重要的,这将直接决定今后你住进社区后是否感觉舒适、融洽。网络空间: IC卡、安防系统、小区局域网……随着科技的飞速发展,用不了多少时间,这些现在还算领先的配套很快就将成为住宅设计中的必备要素。智能化的主要特征是光缆通讯的大规模应用,智能化、家庭办公等都建立在光缆入户这一硬件基础上。所以做好预留光纤通道和足够的出口带宽是保证服务超前性的前提。考察房子时不能忽略这一点。 4.采暖措施     铝翼型对流式散热器是新研制的产品,它把金属物质传导、辐射和对流等机理结合起来,可使室内温度均匀无冷角,尤其适合热计量和高层建筑使用,并增加了装饰功能,可以说是散热器领域内科技进步的一次质的飞跃。 5.考察施工现场     根据一些“过来人”的经验,您在作出了购买决定之后,如果是期房,您一定要不定期地去现场考察。在查看房屋的内部时,您要对房屋的建筑面积、使用面积的大小,房屋的建筑质量,装修标准,装修质量,房屋的附属设施是否完备,房间的隔音效果如何,天花板、墙壁、地面、门窗是否有损坏,以及内部设计是否合理等方面进行仔细地考察。
1.开发商的实力     期房的最大风险是“烂尾”。开发商实力是保证项目正常建设最关键的保障因素之一。开发商自有资金充足,即使在一定阶段内销售出现问题,也可以保证材料的及时供给和施工的正常进行。还可以从以下几个方面判断开发商的实力:1、开发商以往的业绩;2、项目总开发量和开工量;3、市场占有率;4、工程进度情况。 2.户型八大忌     忌大而无当。大户型不能简单的理解为中小户型图纸的放大。它应该是一种全新理念上的设计,房屋整体功能要相应增加;房屋高度的合理增加;新型的采光设计、装修效果等也应有改进和提高。 忌一览无余。许多老的户型,进入户门后没有玄关设计,厅内景象一览无余,房屋整体缺乏层次感,卧室、书房的私密性和安适度受到影响。玄关的设计多种多样,通常有“密闭式”和“屏风式”两种设计,前者会多占用一些空间,后者实际上是一个完整方厅的一扇屏风,可用磨砂玻璃等半透明材料做成各种艺术造型。可起到丰富内涵的作用。忌厨厕扎堆。 不少蹩脚的户型设计中,厨房和卫生间紧连在一起。如果套房的面积较小,两者难以保持较长的距离,其房门也最好别设计成相对或并列的形式。在起居室最好不直接看到卫生间的房门,通过套房的整体户型设计的层次和曲折巧设卫生间,厨房由于多和餐厅相连,可以设在靠近户门的位置。忌厅内多门。起居室(厅)内的户门过多,形成了对厅的实际面积的挤占。过去的设计中往往忽略了这一点,在实际使用当中,起居室往往变成了过廊和走道。忌光线暗淡。在选择住房时要尽可能重视卧室的采光效果。起居室、厨房、卫生间的采光效果依次类推。忌动静相扰。所谓动静结合实际上也就是房间功能组合要趋于合理。例如按照生活起居方便的要求,卧室位置要求深一些,户门最好不要直接面对着厅。同时卫生间与主卧室的位置要近。避免不必要的穿堂越室。忌厨房深藏不露。厨房在使用中要排放烟气、产生噪音,所以切记不要把厨房设计在单元房的深处。忌房屋通透性差。房间之间和公共活动区域的通风状况的好坏,也是衡量户型设计成功与否的一个重要标志之一。 3.选择楼位置     从小区的整体规划入手,对整个项目有个通盘考虑。 4.交通便利     看周边环境,必须以自己选择的新房为中心地,看“衣食住行”及“开门七件事”的配套究竟如何。不仅要看房子附近有没有地铁、轻轨、来往车辆、有几个车站等,还要看高架旁的下车道是不是在你的新房附近,出门是不是单行道等。还得看附近有没有公园、银行、医院等。 5.小区规划     居住区内配套公建是否方便合理,是衡量居住区质量的重要标准之一。稍大的居住小区内应设有小学,且住宅离小学校的距离应在300米左右。菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顾的基层商店配套,服务半径最好不要超过150米。
1.轻易不签认购书     根据《合同法》规定,认购书属“预约合同”,也就是在认购书上要对之后要签的购房合同基本条款给予明确,如果置业者未见购房合同,那么则不存在预约法效。一旦商品房的认购、订购、预订等协议具备了商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,那么该协议应当认定为商品房买卖合同。 2.买房多须先认购     买房先签认购书,主要是考虑到购房者在筹备首期款时需要时间,同时也可以让购房者再斟酌自己的决定。一旦签了购房合同,经国土部门备案了的话,利发国际便要通过国土部门解锁才能再卖,退房程序就要复杂得多了。 3.“定金” “订金”     “‘订金’只是预付款的一部分,起不到担保债权的作用,在开发商违约不签订合同的情况下,无法得到双倍的返还。”律师表示,而“定金”则不同,在商品房销售中,定金罚则同样适用,即“因买受人的原因导致无法签订合同定金不退,因出卖人的原因导致无法签订合同的卖人应双倍返还定金。” 4.注意陷阱条款      认购书中有这样一个条款:“如认购方在规定期限内不与开发商签订合同,则开发商所收定金不予退还。”实际上,这是一个陷阱。如果因为双方对条款的分歧而无法签订合同,则卖方必须退还定金。 5.定金处理     如果买方没有按照认购书规定的时间、地点去签约,属买方违约,定金不予返还;卖方在认购书规定的期限内将认购房屋转售他人而导致未能正式签约,属卖方违约,应双倍返还定金。
1.逐条教你签合同     面积确认及面积差异处理,本条约定按建筑面积或按套内建筑面积计价的商品房的面积确认及面积差异处理。 根据当事人选择的计价方式,本条规定以“建筑面积”、“套内建筑面积”(本条款中均简称面积)为依据进行面积确认及面积差异处理。 2.补充协议     大部分发展商都会要求购房者签署由其单方提供的补充协议,以限制购房者的权利,甚至采用一些不平等条款侵害购房者利益。由于标准文本在内容上的局限性,以及购房者个性的多样化,购房者应主动向发展商提出自己的合理要求,并通过签订补充协议的方式予以明确。 3.购房合同范本     商品房买卖合同范本为示范文本,也可以作为签约使用文本。签约之前,买受人应当仔细阅读本合同内容,对合同条款及专业用词理解不一致的,可向当地房地产开发主管部门咨询。 4.商品房购销合同     甲方在开发商品房,乙方要求购买,现根据中华人民共和国经济合同法及有关规定,经协商一致签订本合同,以资共同遵守。 5.《认购书》     根据合同法有关规定:“当事人在签订正式的房地产买卖、租赁等合同前,又订立《意向书》、《预订书》等的,如确系双方真实意思表示,权利义务内容不违反现行法律、法规的,该《意向书》、《预订书》等对双方均有约束力。”购房者签订
1.商业贷款     商业房贷是指在购买普通商品住房时,您可以您所购住房抵押,或以您自己或者第三人所有的其他财产作为抵押物(质物),或者由第三人为贷款提供连带保证责任,向银行申请个人住房贷款。 2.公积金贷款     住房公积金贷款是指由北京住房公积金管理中心及所属管理部,运用住房公积金,委托银行向购买、建造、翻建、大修自住住房的住房公积金缴存人和缴存单位的离退休职工发放的贷款,并由借款人或第三人提供符合北京住房公积金管理中心要求的担保。 3.分期付款     分期付款又分为免息分期付款和低息分期付款,是目前比较吸引人的付款方式。它能缓解一次性付款的经济压力,也可用房款督促开发商履行合同中的承诺。但分期付款随着付款期限的延长,利率会越高,房款额比一次性付款的房款额高。 4.按揭付款     按揭付款即购房抵押贷款,是购房者以所购房屋之产权作抵押,由银行先行支付房款给开发商,以后购房者按月向银行分期支付本息的付款方式,因为它能使市场潜在需求迅速转化为有效需求,所以成为促进房地产市场活跃的最有效手段。 5.一次性付款     一次性付款是过去最为常见的付款方式,目前一般多用于那些低价位小单元的楼盘销售。一次性付款一般都能从销售商处得到房价款的5%左右的优惠,如是现房则能很快获得房屋的产权,如果是期房则这种付款方式价格最低。但一次性付款需要筹集大笔资金,且损失此项资金的利息,对经济能力有限的购房者压力比较大。如果是期房的一次性付款,开发商有可能不按期交房,造成利息甚至全部房款损失,购房风险大。
1.验收房屋     购房者接收利发国际时必须要求卖方再次陪同实地察验,看是否有所变动,是否按合同要求进行过维修改造,维修改造质量和水平是否满意,有关文件是否符合、齐全等,都应仔细察验。只有购房人对房屋进行验收并签署房屋交接单、领取房屋钥匙,开发商的交付义务才算履行完毕。 2.缴纳税费     交易、申办产权证、入住等过程中都需要缴纳一定的费用。 3.收房20个流程     每间居室的门在开启关闭的时候是否顺畅?有些粗糙的楼盘偏偏就是门关不上。 窗边与混凝土接口有无缝隙?窗框属易撞击处,框墙接缝处一定要密实,不能有缝隙。带装修的房屋地板有无松动、爆裂、撞凹、行走时是否吱吱作响…… 4.收房注意事项     由于新房子空关时间较长,在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾,所以切不可很冲动,用蛮力推拉门窗,一感觉有阻塞感的时候,仔细查看一下,用扫帚清楚后就可以看了。仔细检查地面,仔细检查地面有无空壳开裂情况。如有空鼓,一定要责成陪同物业人员尽快修复。 5.收房实例解析     陆先生兴冲冲地拿到开发商的《收房通知单》,并邀请专业收房工程师一同前往。怎料还没进家门就看见小区里面乱七八糟,俨然一个大工地的样子,真是房还未收心已经凉了一半!本以为开发商能将里子做得好些,谁知200平米的高档毫宅质量还不如一套经济适用房!楼道地板就像小丑的脸,铺得乌七八糟;防盗门上演一幕狸猫换太子,与开发商的承诺大相径庭;更有甚防盗门保险锁一撬就能开,这样的房子业主怎能安心入住?
1.收房入住注意事项     在验房入住前查看房屋的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》 2.新装修注意事项     一般建议新装修房最好通风两月以上,因为两个月内是新装修污染的高度挥发期,最好是先检测,根据室内污染程度,对症施治。 3. 建材注意事项     装修房子,越来越多的人倾向于自己购买装修材料,特别是木地板、墙地砖、洁具等装修主材,以免被某些设计师吃“差价”。最实际有效的做法是听取专家意见、了解品牌、比较价格,在正式下手买材料前做足准备功夫。 4.入住新房注意事项     家庭搬入新居后,应首先对装修时使用的材料及其维护有一定的了解,要熟悉电、水、通讯、电视等各类插座的位置、用途,进一步进行家庭装饰时应对注意的事项都有一定的了解,这样才能保证日后对装修好的房屋正确使用,防止因使用不当造成损失。 5.装修完后注意事项     家庭装修后,在搬家时一定要做好成品保护,不要磕碰装饰饰面。墙面、地面装修后都有一层装饰面,破损后修补的效果比原装修时要差,轻易损坏很可惜。所以,在搬家时应轻搬轻放,大件家具一定要事先计划好再搬,最好能拆成零部件,搬进后再组装。
1.交易过程中费用     印花税:房价款的万分之五;申办产权证过程中需交费用;登记费:每建筑平方米0.3元;房屋所有权证工本费:4元/本;印花税:5元/件;契税:普通住宅缴纳房价款的1.5%;(注:别墅、度假村以及第建筑平方米价格超过上年度商品住房平均价格一倍以上的为高档住宅,不享受此税率,仍按3%缴纳)住宅公用部分共有设备维修基金:购房款的2%。 2.入住过程中费用     物业管理费及供暖费:供暖费18-30元/平米/供暖季。 3. 办理按揭的费用     律师费:贷款额的0.3%。     保险费:财险保险费=总房款*年费率*年限系数。保费一次性交。 4.办理公积金的费用     评估费:评估价格100万以下部分收取评估结果的0.5%,以上部分0.25%。    保险费:财险:保险费=贷款额*年费率*年限系数     综合险:保险费=贷款人年限对应系数*贷款额 5.申办产权证的费用     登记费、房屋所有权证工本费、印花税、契税、住宅公用部分共有设备维修基金等。
1.以下问题可以退房     利发国际管理局专业人士近日提醒,消费者在购买商品房过程中,如遇到质量小问题,可让开发商及时补修,如果出现以下8种情况,购房人可提出退房。 如:实测面积与合同约定面积误差绝对值超过3%。开发商逾期交房构成根本违约,即逾期交房达到合同约定的退房日期。开发商变更规划、设计影响房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向的。开发商预售未取得商品房预售许可证的房屋(故意隐瞒未取得预售许可证的除外)。开发商交付的房屋主体结构质量不合格或房屋质量严重影响房屋正常使用的。不能或不能按期办理产权过户的。 购房者贷款申请未批准,合同双方对付款方式不能协商一致的。合同中约定的其他退房条件出现时。      2.退房条件     不能或不能按期办理产权过户的。 购房者贷款申请未批准,合同双方对付款方式不能协商一致的。合同中约定的其他退房条件出现时。从目前的法律规定与法院审判实践来看,可以退房的条件主要包括约定条件与法定条件两种。约定条件是指购房者与开发商在购房合同中约定可以退房的条件。如利发国际商延迟交房超过一定期限,购房人可以要求退房。     另外,购房者也可在合同中约定如小区规划或配套设施不符合售楼广告或   
     售楼书、房屋交付后在一定期限内无法取得产权证等退房条件。根据《合同法》规定的基本原则,双方当事人约定了退房的具体条件,且购房者又能证明该条件成立的,若购房者起诉至法院要求退房,一般会得到支持。      3.退房手续     购买住宅后,大部分消费者会入住其中,但是由于出现消费者对住宅质量或合同不满的情况,往往会出现退房,即开发商解除与消费者之间的买卖合同,将购房款退还给消费者。在这个过程中有两个问题比较重要,一是消费者要解除什么合同;二是解除这些合同过程中的先后顺序。     如果消费者提出的退房要求被开发商接受,那么有两个合同需要解除,一是消费者与开发商的买卖合同,二是消费者与银行的借款合同。      4.退利发国际权过户手续     《城市房地产开发经营管理条例》中规定:“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。 房屋买卖的所有权过户和转移登记,一般在购房者购房后,由买卖双方或售房单位代理到住房所在地利发国际和土地管理部门办理过户与产权转移登记手续。
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